房产设定抵押后,又签订了买卖合同怎么办?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-22      浏览量:0
很多买房人在买房之前对房屋的权属状况没有

很多买房人在买房之前对房屋的权属状况没有进行调查就签订了买卖合同,这种情况下肯定不能按照合同进行房屋交易了,但是买房人该如何维权呢?根据《物权法》第一百九十一条的规定:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

如果抵押权人同意或者事后追认,买房人可以将购房款直接支付给抵押权人偿还抵押人的债权,然后办理解封后就可以正常过户了。如果抵押权人不同意,买房人该如何维权?买卖合同的效力如何?《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。可见,因房屋买卖合同只是违反了管理性强制规定,合同本身是有效的,那么买房人就可以根据合同约定来追究业主的违约责任了,当然合同一定要对出卖人的违约责任作出比较明确且严格的约定。

我们看下法院的判决

1、钱云与孟杰飞一审民事判决书江苏省高级人民法院(2017)苏民初3号。

本院认为,本案为案外人提出的执行异议之诉。原告钱云的诉讼请求能否成立并获得支持,应判断其是否有依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议的焦点问题为:原告钱云关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求及理由能否成立。

关于本案所涉购房合同的效力问题。本案讼争房屋在买卖双方订立购房合同时处于抵押之中,双方并无异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告认为,原告与第三人丰业房地产公司在案涉房屋抵押期间订立买卖合同,不符合物权法的规定,买卖本身不存在或者合同不成立。原告则认为,根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条规定,“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持”。本院认为,尽管《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定,“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定,“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任”。 可见,虽然涉案房屋已经设置抵押并予登记,但房屋买卖合同本身并无排除抵押权人行使抵押权的效力。该合同也并非无效或不生效。因此,原告与第三人丰业房地产公司订立的房屋买卖合同合法有效。

2、刘国炯、河南东山投资开发有限公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书。

本院经审查认为,《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持。根据该规定,未经抵押权人同意转让抵押房地产的,不能发生所有权变动效力,但是合同的效力并不因此受到影响。二审判决依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定确认刘国炯与东山公司签订的商品房买卖合同无效,适用法律确有错误。刘国炯的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

3、被司法机关依法裁定查封的房地产转让合同有效

吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审案[最高人民法院(2015)民提字第130号民事判决书]

最高人民法院认为,虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效,理由不成立。

因此,如果买房人不小心买到了已经抵押的房子或者被查封的房子,可以按照合同的约定要求出卖人承担违约责任。