房地产法系列讲座:已交纳的购房定金还能退还吗?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-27      浏览量:0
在寸土寸金的北上广,购房是一个普通家庭不

在寸土寸金的北上广,购房是一个普通家庭不能承受的“痛”。不少消费者在购房时,都会被要求交纳一部分定金,而当某种原因导致最终未能签订合同,已交纳的定金又是否能全额退回呢?曾经,便有这样一例案件:

1998年10月,“香港居民”梁先生打算以按揭形式在广州市某楼盘购买两套商品房,两套房总价款为160万元人民币。梁先生向开发商支付了30万元人民币的定金。在办理银行按揭手续的过程中,银行要求梁先生的居民身份需要香港有关机构的公证文件,但梁先生始终不同意公证其身份,最后,银行方面未能与其签订按揭贷款合同。 梁先生因此无法购买该两套商品房,要求开发商返还所交的30万元人民币定金。

本期,我们邀请到北京瀛和律师事务所合伙人毛和文律师,对案件进行了分析与解读。

毛和文律师曾担任大型上市房地产集团及国资背景房地产集团高管,现主要从事房地产领域的并购与重组业务,业绩斐然。还曾参与众多重大房地产诉讼案件的审理,还参与许多商标知识产权案件审理,为所服务的企业及当事人挽回了巨大损失。

毛律师有话说

关于交定金后未能签合同、交首期款后未能签按揭合同

本案梁先生不能与银行签订《按揭贷款合同》的原因是梁先生的身份未经香港有关机构的公证,本来在手续上作此弥补,所有购房和按揭手续都会很顺利。可偏偏梁先生始终态度坚决,不同意对其身份进行公证。而对于开发商关于一次性付款、分期付款或延期付款的付款方式,梁先生也不接受,因此,开发商不同意返还其支付的30万元定金。

对于定金的处理办法,由于当时《中华人民共和国合同法》尚未实施,只能适用《中华人民共和国民法通则》的有关规定和原则,分析责任究竟在哪一方。

根据本案情况,由于不能完成按揭贷款手续,继而不能顺利购房的责任不在开发商,梁先生想取回所交的30万元定金,似乎没有法律依据。

后来自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对于这种情况则作了明确规定:“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

本案中,梁先生之后未找开发商要求退还定金,其“香港居民”身份也未得到证实。