二手房交易遇“阴阳合同” 究竟哪份合同的效力优先?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-31      浏览量:0
律师提示:目前。二手房买卖所涉税种不断增

律师提示:

目前。二手房买卖所涉税种不断增多,且各种税费的缴纳金额都与房屋最终的成交价格有关。税种增多,当事人买房的成本在增加,为了避税,就出现了双方当事人签订房地产买卖“阴阳合同”(一个是双方实际履行的房屋成交价,一个是用以逃税的虚假成交价)的情况,即在合同中故意做低房款以避税。而一旦双方当事人对这俩个合同的效力产生争议,双方都会依据对自己有利的合同来主张权利,且“阴阳合同”极易被欲违约一方利用,作为解除合同的事由,最后致使守约方得不偿失。

案情简介:

2007年5月,被告张某经过某中介公司介绍,向原告李某购买了一套位于北京市中心的建筑面积为50平方米的房子,并与其签订了房屋买卖合同。双方约定李某以52万元的价格将房屋卖给张某,所有税费由张某承担,合同签订后张某先支付了李某15万元,余款在产权证办好以后一次性付清,一个月后,房屋产权过户登记到了张某的名下。但李某称张某还有3万元没有支付,而张某却说所有的款项已经付清。于是双方发生纠纷,李某便一纸诉状将张某告上了法庭,要求张某支付未支付的3万元房款。

在诉讼过程中,被告张某也向法院提交了一份房屋买卖合同,该合同除了房屋总价40万元以外,其他条款与李某向法院提供的合同一致。在法庭调查中,李某向法院陈述:双方当时协商的房屋总价为52万,因为合同约定包括营业税、个人所得税在内的所有交易税费都由张某承担,为了少缴税款,在张某的要求下,办理过户所需要合同上约定的房价是40万元。但张某在法庭上却否认了李某的说法,他认为在俩份房屋买卖合同矛盾的情况下,应该以双方在房管部门办理产权变更登记时提交的房屋买卖合同为准。

法院判决:

法院认为被告提供的合同主要目的是为了逃避国家税收,违背了法律的强制性规定,因而属于无效合同,被告应该按照52万元房产支付给原告价款。最后据此支持了原告的诉讼请求,最终认定原告李某提交的合同系双方真实的意思表示,并判决被告张某支付房款剩余款项3万元。

案件评析:

本案中的两份“阴阳合同”,哪份合同效力优先?双方应当履行哪份合同?

房屋买卖合同应当符合一般合同的生效要件:当事人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;合同内容合法。

双方签订的两份房屋买卖合同,即便出现两个意思表示,如两个意思表示均为真实的,则以形成的时间先后作依据,一般情况下应认定形成在后的意思表示是对形成在先的意思表示的变更,按变更后的内容确定双方的权利义务和法律责任。对变更的内容约定不明确的,推定为未变更。如果两个意思表示存在一真一伪,又可排除存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等情形的。则通过考察双方的履行行为来判断为何双方的真实意思。人民法院在审理过程中,查明张某和李某在交易之前互不相识,更非朋友、同学、亲戚等特殊关系,且经过房产交易部门、房产评估机构以及房产交易中介公司调查咨询,确认在原被告双方交易的时间段内,该房屋的市场价应该在每平米1万元至1.2万元之间,因此原告提交的合同与被告提交的合同相比较,在交易价格上更具有合理性。再结合本案双方的约定交易全部税费都由被告缴纳,因此虽然在办理过户手续时,双方向房产交易产权登记管理部门提交的买卖合同约定交易价格是40万元,但该价格大大背离了合理的市场交易价格,不是双方真实的意思表示,借机逃避国家税费的动机比较明显。另一方面,从日常经验法则来判断,既然原被告双方没有特殊关系,双方的交易价格应该与市场价格基本一致。所以说,被告提供的合同主要目的是逃避国家税收,违背了法律的强制性规定,因而属于无效合同。

《合同法》第五十六条规定合同部分无效,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。“阴阳合同”的差别主要体现在合同的价格方面,因此在双方已完成交易,办理了不动产所有权变更登记之后,一方要求确认价位低的合同的效力时,可以认定价格条款无效,而非合同整体无效。

2、对于设计逃税的“阴阳合同”如何处罚?

合同本身目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也是双方实际履行。此时的“阴合同”已经成立并生效。是双方当事人必须遵守的契约,尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。所以,双方以价位低的合同进行登记以达到避税的效果,是双方共同的意思表示和共同行为,尽管偷税漏税的行为不影响民事行为的效力,但是双方当事人的违法行为应由行政机关依职权处理。

法条链接:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国税收征收管理法》

第二十五条 纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。