经济适用房的租赁合同是否有效?

作者:jcmp      发布时间:2021-06-14      浏览量:0
1、咨询者问:杨律师,你好,我系外地来沪

1、咨询者问:

杨律师,你好,我系外地来沪人员,由于现正疫情管控期间,来沪进入小区都需要报备并隔离,但在我进入租赁房屋所在小区时,被告知我租赁房屋属于经济适用房,是属于违法出租,所以不能进入小区入住该房,请问我签订的经济适用房的租赁合同是否有效?我之前支付租金和押金等费用,该如何处理?

2、上海星图律师事务所杨东律师答:

首先,需要核实你所承租房屋是否为经济适用房,一般可以向房东核实,要求房屋出具相应不动产权证,如系经济适用房,该不动产权证上应由相关的备注;如果房东不配合,也可以向房屋所在地的不动产登记中心查询核实,具体可以凭租赁合同及身份证等相关材料查询该房屋产权登记信息。

其次,如果你承租房屋确为经济适用房,那么这样的租赁合同一般会被认定为无效,主要的原因在于,作为经济适用房的申请人(也就是房东)将经济适用房出租的行为违反了《经济适用住房管理办法》第三十三条规定,即个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营;另外在申请购买经济适用房时,签订经济适用房购买合同中也会有不得对外出租的承诺。虽该《经济适用住房管理办法》属于国务院部门规章,其中关于经适房出租的限制性规定,也非法律的效力性禁止性规定,不以此认定租赁合同无效,但是房东对外出租经济适用房的行为,实质上是在损害社会公共利益,根据《合同法》第五十二条第四项规定:有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益,依法也应认定该租赁合同无效。

最后,如果认定了租赁合同无效,那么根据《合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如果已经承租一段时间并支付部分租金及押金的,那么租赁期间已经使用的租金收益对于房东而言,一般属于违法所得,应当予以没收;未使用的租金及押金应当予以返还给你。