车位纠纷:小区车位应当属于谁?

作者:jcmp      发布时间:2021-07-02      浏览量:0
一则最高人民法院的裁定刷爆朋友圈,许多业

一则最高人民法院的裁定刷爆朋友圈,许多业主欢呼雀跃,奔走相告,认为裁决确认了小区车位属于业主而不是开发商。那么真相到底如何,我们一起揭开这次事件的面纱。

—— 事情回顾

豪运公司系重庆市九龙坡区西彭镇吕城北路8号帝景豪苑小区的开发商。2007年重庆市规划局做出《建设工程规划设计方案审查意见书》,原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。该方案中含地上停车位393个,地下停车位243个。实际地面车位370,地下车位266个,地面车位均未计入建筑面积。豪运公司与帝景豪苑小区业主委员会签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定:小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场地及其公共设施的所有权归全体业主所有,规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所归开发商所有。地上车位无法办理产权登记。双方因地上车位的归属问题发生争议。

——法院观点

在确定车位的归属时,法院主要从以下三个方面进行了阐释:

(一)[endif]合同是否约定车位归属

豪运公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第3点应为“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”

从该条约定的文字表述可知,豪运公司在和业主签订合同时双方对包括车位在内的相关配套设施是否归豪运公司所有并未形成一致、肯定的认识,条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述。即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归豪运公司所有后,豪运公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。

(二)车位是否能够登记

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定。

本案地面停车位不能办理产权登记,不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴,开发商以约定方式,在销售商品房后仍保留该部分土地使用权,并无法律依据。

(三)车位是否纳入建筑面积

一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积,总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据《建设工程规划设计方案审查意见书》,虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个,但根据意见书载明的内容,393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中,帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。综上,前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积,不能办理产权登记手续,故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定,本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

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